Пример бизнес-плана строительства ЖК

Бизнес-план строительства жилого комплекса в городе Ульяновск Ульяновской области Горизонт планирования – 36 мес. Стоимость проекта – 1,7 млрд. руб. Чистый приведённый доход (NPV) – 150 млн. руб. Внутренняя норма рентабельности (IRR) – 31,36% Период окупаемости – 25 мес. Ульяновск 2016 год

1 Оглавление РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА ...................................................................................... 4 Основная идея проекта ................................................................................ 4 Возводимые объекты ................................................................................... 4 Стоимость проекта ....................................................................................... 4 Информация о рынке ................................................................................... 5 Экономическая эффективность проекта .................................................... 5 СУТЬ ПРОЕКТА ............................................................................................ 7 Застраиваемый земельный участок ........................................................... 7 Описание объектов строительства ............................................................. 8 Период строительства ................................................................................. 9 АНАЛИЗ РЫНКА ......................................................................................... 11 Ситуация на рынке жилой недвижимости в России ................................ 11 Ситуация на рынке жилой недвижимости в Ульяновской области ........ 12 Место реализации проекта ........................................................................ 12 Общая информация об Ульяновске .......................................................... 12 Экономика города ....................................................................................... 12 Город Ульяновск ......................................................................................... 13 Демографическая ситуация ....................................................................... 13 Занятость населения.................................................................................. 14 Инвестиционная привлекательность города............................................ 16 Ситуация на рынке жилой недвижимости в г. Ульяновск ....................... 17 Первичный рынок ....................................................................................... 17 Вторичный рынок ........................................................................................ 18 Экспертная оценка рынка жилой недвижимости г. Ульяновск ............... 20 Резюме анализа рынка .............................................................................. 22 МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН .......................................................................... 23 Маркетинговые цели .................................................................................. 23 Целевая аудитория .................................................................................... 23 Продукт ........................................................................................................ 24 Продвижение............................................................................................... 25 ОПЕРАЦИОННЫЙ ПЛАН ........................................................................... 26 Доходная часть проекта ............................................................................. 26 Расходная часть проекта ........................................................................... 28 План по персоналу ..................................................................................... 28 Общие издержки ......................................................................................... 29

2 ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН ................................................................................ 30 Допущения, принятые в расчетах ............................................................. 30 Срок реализации проекта .......................................................................... 30 Расчет потребности в финансировании ................................................... 32 Условия кредитования ............................................................................... 33 Общая оценка привлекательности проекта ............................................. 34 Обеспеченность выплат по кредиту доходами компании ....................... 35 АНАЛИЗ РИСКОВ ....................................................................................... 36 Анализ чувствительности проекта ............................................................ 36 Анализ безубыточности проекта ............................................................... 37 ВЫВОД ........................................................................................................ 38 ПРИЛОЖЕНИЕ №1: ДЕТАЛЬНЫЕ ФИНАНСОВЫЕ РАСЧЕТЫ .............. 39 Финансовые отчеты .................................................................................... 40

3 Список иллюстраций Рисунок 1 Основные прогнозы ................................................................................6 Рисунок 2 Ориентировочные границы земельного участка ................................7 Рисунок 3 Планировка квартала .............................................................................8 Рисунок 4 График реализации проекта (диаграмма Ганта) ..............................10 Рисунок 5 Вводы жилья на душу населения, кв.м./чел. ... Error! Bookmark not defined. Рисунок 6 Уровень зарплат в Приволжском федеральном округе ..................12 Рисунок 7 Расположение г. Ульяновск .................................................................13 Рисунок 8 Динамика численности населения города ........................................14 Рисунок 9 Динамика занятости населения ..........................................................15 Рисунок 10 Динамика среднемесячной зарплаты ..............................................15 Рисунок 11 Динамика инвестиций в Ульяновске ................................................16 Рисунок 13 Ввод жилой недвижимости г. Ульяновск .........................................17 Рисунок 12 Ввод жилья в Ульяновске ..................................................................17 Рисунок 14 Объём предложения на вторичном рынке недвижимости ............18 Рисунок 15 Средневзвешенная стоимость 1.кв.м в 1-к, 2-к, 3-к квартире .......19 Рисунок 16 Средний метраж квартир ...................................................................19 Рисунок 17 Число родившихся на 1000 населения за год ................................23 Рисунок 18 Выбросы загрязняющих атмосферу веществ, кг на м2 территории ...................................................................................................................................24 Рисунок 19 Затраты на продвижение ...................................................................25 Рисунок 20 Потребность в средства ....................................................................32 Рисунок 21 Движение средств в рамках кредита ...............................................33 Рисунок 22 График NPV проекта ..........................................................................34 Рисунок 23 График DSCR ......................................................................................35 Рисунок 24 Анализ чувствительности ..................................................................36 Рисунок 25 Анализ безубыточности проекта ......................................................37 Список таблиц Таблица 1 Структура финансирования..................................................................4 Таблица 2 Основные прогнозы ...............................................................................5 Таблица 3 Технико-экономические параметры жилой недвижимости ..............9 Таблица 4 Параметры конкурирующих объектов ...............................................21 Таблица 5 Маркетинговый план............................................................................25 Таблица 6 Количество квартир в домах ..............................................................26 Таблица 7 Объем продаж, кв. м............................................................................26 Таблица 8 Поступления от продаж, руб. .............................................................27 Таблица 9 План по персоналу ..............................................................................28 Таблица 10 Общие издержки ................................................................................29 Таблица 11 Налоги .................................................................................................30 Таблица 12 Инвестиционные затраты .................................................................31 Таблица 13 Результат подбора кредита..............................................................33 Таблица 14 Схема движения средств в рамках кредита ...................................33 Таблица 15 Эффективность инвестиций .............................................................34

4 Резюме проекта Основная идея проекта Основная идея проекта заключается в удовлетворении существующего в г. Ульяновск накопленного спроса на жилую недвижимость, образовавшийся в связи с отставанием объема ее ввода на душу населения в городе от средних показателей Ульяновской области. Для этого планируется возвести в городе новый жилой квартал и реализовать жилье потребителям (в основном – жителям г. Ульяновск). Строительство планируется выполнить в течение двух лет, горизонт планирования в рамках настоящего бизнес-плана составляет три года. Возводимые объекты В рамках проекта планируется осуществить застройку квартала на территории XXX микрорайона города в составе шести жилых зданий общей площадью 43529,4 кв. метров, одного нежилого здания и объектов инфраструктуры. Стоимость проекта Стоимость проекта составляет 1714,9 млн. рублей, которые будут частично профинансированы за счет привлеченного кредита, частично – за счет собственных средств компании. Кредит планируется привлечь сроком на 3 года по ставке 10% годовых с каникулами в 2 года (85% от общей потребности в первоначальных средствах). Структура финансирования проекта представлена в Таблице 1: Таблица 1 Структура финансирования Источники финансирования Кредит 850 000 000 49,7% Собственные средства 154 600 000 8,9% Прибыль проекта 710 314 500 41,4% Итого 1 714 914 500 100,0% Направление расходования средств Проектирование 16 029 000 0,9% Подведение мощностей 19 700 000 1,1% Выкуп мощностей 42 000 000 2,4% Строительство котельной 19 000 000 1,1% Строительство домов 1 618 185 500 94,4% Итого 1 714 914 500 100,0%

5 Информация о рынке Объем рынка жилой недвижимости города Ульяновск составляет ~ 1,9 млрд. руб. (~ 800 квартир). Рынок является относительно свободным, поскольку при общем росте экономики в городе, объем жилищного строительства в расчете на одного жителя значительно отставал от средних показателей по области. Экономическая эффективность проекта В данном разделе представлены ожидаемые экономические показатели, которые будут достигнуты при реализации проекта. В Таблице 2 ниже представлены ожидаемые экономические прогнозы и финансовые показатели, которые будут достигнуты при реализации проекта. Таблица 2 Основные прогнозы 4-12.2016 2017 год 2018 год 1-4.2019 Выручка, без НДС 103 928 263 1 021 452 712 1 034 836 398 49 576 271 Операционная маржа 103 928 263 1 021 452 712 1 034 836 398 49 576 271 Операционные расходы 14 546 265 35 396 911 36 786 623 45 721 030 EBITDA - 380 835 968 2 956 394 903 604 170 - 2 185 872 Чистая прибыль - 392 636 153 - 69 435 597 839 854 170 - 5 727 538 Показатели прибыльности Опер. маржа/поступления 100% 100% 100% 100% EBITDA/поступления -366% 0% 87% -4% Чистая прибыль/поступления -378% -7% 81% -12% Баланс наличности 4 700 000 485 480 151 835 234 487 Баланс наличности на конец периода 4 700 000 485 480 151 835 234 487 521 677 506

6 На графике «Основные прогнозы» (см. рисунок 1) представлены:  Прогноз выручки по годам  Прогноз свободных средств в распоряжении Комплекса (баланс наличности)  Общая прибыль проекта нарастающим итогом Рисунок 1 Основные прогнозы Основные показатели проекта представлены на Инфографике 1 Инфографика 1 Основные показатели

7 Суть проекта В рамках проекта планируется построить жилой комплекс, состоящий из жилых объектов – пяти 14-этажных домов, одного 9-этажного и одного – нежилого. Застраиваемый земельный участок Проектируемый Участок находится в XXX микрорайоне г. Ульяновск, территория участка свободная от застройки, составляет 8,392 Га. Участок располагается на границе с главной магистралью города – ул. Магистральной, которая является продолжением трассы XXX. Ориентировочные границы участка представлены на Рисунке 3. В настоящее время трасса XXX, транспортный поток по ней превышает 45 тыс. автомобилей в сутки. После открытия XXX города Ульяновск предполагается, что ул. XXX утратит статус XXX, что повысит привлекательность города с точки зрения экологии, однако сохранит привлекательность с точки зрения транспортной доступности. Месторасположение участка удобно как для автомобильного транспорта, так и для общественного. Подъезд к участку автомобильного транспорта осуществляется со стороны ул. XXX, а также с пр. XXX. Для общественного транспорта участок доступен с пр. XXX (количество маршрутов – 1), с ул. XXX (количество маршрутов – от 3 до 16). Большое количество маршрутов по ул. XXX объясняется тем, что ул. XXX является дорогой, по которой совершаются основные проезды по городу, а также здесь проходят маршруты не только городского общественного транспорта, но и междугороднего. Также в непосредственной близости от участка расположена автостанция г. Ульяновск, что создает дополнительное преимущество для доступности участка. Основными стратегическими характеристиками местоположения участка являются: Рисунок 2 Ориентировочные границы земельного участка

8  расположение вдоль одной из главных магистралей города обуславливает отличную доступность объекта как общественным, так и автомобильным транспортом;  расположение участка рядом с административным центром города обеспечивает хорошую доступность до социально значимых объектов города. Описание объектов строительства В основу архитектурно – пространственной композиции возводимого квартала положен принцип рационального решения его внутреннего пространства. Конфигурация и этажность проектируемых домов обусловлены соблюдением санитарных и противопожарных норм, а также условиями инсоляции существующей застройки. Планировка квартала представлена на Рисунке 3 ниже. Вдоль XXX улицы расположены 14 этажные жилые дома (1) с пристроенными 2-х этажными нежилыми помещениями (5) для магазинов, офисов и предприятий, оказывающих бытовые услуги для населения. Рисунок 3 Планировка квартала 1. 14-этажные дома 2. 9-этажный дом 3. Детский сад 4. Котельная 5. Нежилые помещения

9 Комплекс нежилых помещений отделяет территорию квартала от дороги, делая более уютными дворовые пространства, а с другой стороны, подразумевает развитие предприятий для услуг населения. Внутри пространства территории размещается детский сад на 190 мест (3) и жилой 9-этажный дом (2). Кроме того, все жилые дома имеют необходимые площадки для детей и отдыха взрослых. Данное решение позволяет рационально и экономично решать вопросы застройки данной территории, добиваясь завершенности на каждом этапе строительства. Технико-экономические параметры жилой недвижимости представлены в Таблице 3: Таблица 3 Технико-экономические параметры жилой недвижимости Наименование Общая площадь квартир (кв.м.) Общая площадь нежил. пом. (кв.м.) Количество квартир (шт.) 14 эт. ж/д №1 с пристроенными нежилыми помещениями 6577,4 834,75 134 14 эт. ж/д №2 с пристроенными нежилыми помещениями 6577,4 834,75 134 14 эт. ж/д №3 с пристроенными нежилыми помещениями 6577,4 834,75 134 14 эт. ж/д №4 с пристроенными нежилыми помещениями 6577,4 834,75 134 14 эт. ж/д №5 с пристроенными нежилыми помещениями 6180,4 1650,9 131 9 эт. ж/д. №6 11 039,4 - 216 Всего 43529,4 4989,9 883 Период строительства Застройку квартала планируется произвести в течение 21 месяца. График реализации проекта представлен в виде диаграммы Ганта на Рисунке 4 ниже.

10 Рисунок 4 График реализации проекта (диаграмма Ганта)

11 Анализ рынка Ситуация на рынке жилой недвижимости в России Кризис и сложное экономическое состояние страны оказывали влияние на российский рынок недвижимости в 2014-2015 годах, однако не стали для него определяющими факторами. По оценкам ряда отраслевых экспертов (РБК.Недвижимость, 2016) в конце 2016 года ожидается начало цикла роста цен на нее. В последнее время стало поступать достаточно много положительных сигналов в политике и экономике. К их числу относятся: стабилизация цен на нефть на значительно более высоком уровне, чем в 2015 году, снижение внешнеполитических рисков, оживление спроса во многих секторах, промышленность и сельское хозяйство почувствовали эффект девальвации. По данным ФТС, импорт продовольствия сократился с более 40% в 2014 до 22,8% в 2015 году (Журнал "АгроИнвестор", 2016). Золотовалютные резервы стабильно увеличиваются уже полгода подряд. Одним из значимых драйверов рынка недвижимости стала государственная программа субсидирования ипотечных кредитов. На 2016 год объем субсидий установлен на уровне 1 трлн. рублей, причем с точки зрения проекта важно, что субсидируется только покупка первичной недвижимости, что повышает его конкурентоспособность. По прогнозам экспертов, сформировавшийся к 2016 году отложенный спрос повлияет на формирование цен в последующие два года. Причем ожидается, что спросом будет пользоваться в основном жилье первичного рынка, причем среди объектов комплексной застройки. Ключевыми факторами в покупке такого жилья являются:  Льготная ипотека  Значительно снизившиеся цены  Гибкая политика застройщиков. Следует отметить, что компании-застройщики принимают энергичные меры при продвижении создаваемых объектов. Однако, можно ожидать спрос на рынке первичного жилья, где стоимость жилья увеличилась в 2015 году на 0,8%, поскольку цены вторичного рынка, изначально обладающие более высокой стоимостью, не будут готовы снизить стоимость и адаптироваться к изменяющимся условиям и потребностям потребителя.

12 Ситуация на рынке жилой недвижимости в Ульяновской области Согласно данным Ульяновского центра научных исследований, формирующийся отложенный спрос позволяет застройщикам не замораживать строительство, даже при недостаточном спросе на начальных этапах. Если объемы ввода жилья на душу населения в ПФО и Ульяновской области в предыдущие годы были относительно близкими, то в 2014 и 2015 годах в Ульяновской области этот показатель значительно снизился (РОССТАТ, 2016). Поскольку уровень зарплат в Ульяновской области при этом является одним из наиболее высоких в округе (см. Рисунок 6), значительно превысив средние показатели, то можно сделать вывод о том, что ситуация не связана с более низким спросом. Следовательно, объемы ввода жилья ниже среднего по ПФО при зарплатах более высоких, чем по ПФО свидетельствуют о наличии неудовлетворенного спроса в области. Место реализации проекта Общая информация об Ульяновске XXX Экономика района По состоянию на 01.01.2016 на территории города осуществляют деятельность 168 предприятий обрабатывающего производства, из них 31 крупное и среднее, 137 малых. В городе наиболее развиты следующие отрасли экономики: Рисунок 5 Уровень зарплат в Приволжском федеральном округе

13 Производство нефтепродуктов Ключевым предприятием данной отрасли является: ООО «XXX», на долю которой приходится 86% от общего объема отгруженной продукции по району, 60% продукции которого поставляется на экспорт. Химическое производство Ключевым предприятием данной отрасли является: ООО «XXX» и ООО «XXX». Город Ульяновск Ульяновск – город XXX. В городе находятся один из крупнейших в России XXX и XXX. Известность в качестве крупного спортивного центра городу принесло расположение в нем мощного спорткомплекса – XXX. Общая территория городского поселения города Ульяновск составляет около XXX. Административно город делится на 2 основных района: район XXX и район XXX. Демографическая ситуация По состоянию на 01.01.2015 численность постоянного населения города составила 115,8 тыс. человек, или 3,3 процента от численности всего Рисунок 6 Расположение г. Ульяновск

14 населения области. Динамика численности населения района представлена на Рисунке 8 ниже. Как можно видеть, среднегодовой темп прироста населения (CAGR) составляет 1% в год. Рисунок 7 Динамика численности населения Численность населения растет естественным путем, миграционные процессы на нее практически не влияют. По состоянию на 01.01.2015 возрастная структура населения сложилась следующим образом: доля трудоспособного населения составила 57,85 процента всего населения, старше трудоспособного – 25,74 процента, моложе – 16,41 процента (доли по области – 57,52; 26,71 и 15,77, соответственно). Занятость населения Динамика занятости населения района и области представлена на Рисунке 9 ниже. На 1.02.2016 в службе занятости было зарегистрировано 368 безработных, что составило 0,59% от трудоспособного населения и 3,15% от всех безработных Ульяновской области, что соответствует среднеобластному показателю. При этом данный показатель снижался в течение целого ряда лет, что свидетельствует о положительном влиянии инвестиционной деятельности в районе.

15 Рисунок 8 Динамика занятости населения Среднемесячная заработная плата работников организаций района, не относящихся к субъектам малого предпринимательства, за январьдекабрь 2015 года составила 33 846,9 рублей, что на 8,4% выше среднеобластного показателя. Среднегодовой темп роста зарплат (CAGR) с 2009 года по 2015 год составляет 11%, хотя рост к 2014 году составил всего 0,05%. Рисунок 9 Динамика среднемесячной зарплаты

16 Инвестиционная привлекательность района Динамика инвестиций в основной капитал представлена на диаграмме на Рисунке 11. Как можно видеть, суммарный объем инвестиций составил 176,3 млрд. рублей, что позволяет рассчитывать на генерацию большого объема доходов в обозримый период и как следствие – наличие платежеспособного спроса на жилую недвижимость. Рисунок 10 Динамика инвестиций Среди наиболее крупных реализованных в последние годы инвестиционных проектов: в сфере промышленности - проекты ООО "XXX", ООО "XXX", ООО "XXX" (строительство комплекса по производству поливинилхлорида мощностью 330 тыс. тонн в год), ОАО "XXX" (реконструкция XXX). Следует отметить, что нефтеперерабатывающий завод «XXX» включен в программу стратегического развития «XXX» до 2021 года. На заводе будет построен второй комплекс гидролитического крекинга, объем инвестиций превышает 25 млрд рублей. Второй крупный проект — комплекс гидрокрекинга тяжелых остатков. Результатом создания данного предприятия с точки зрения рассматриваемого проекта является создание новых рабочих мест и как следствие – повышение платежеспособного спроса населения, в том числе – на жилую недвижимость.

17 Ситуация на рынке жилой недвижимости в г. Ульяновск Первичный рынок Объем строительства жилья в Ульяновске возрос на 67% относительно показателей прошлого года. В 2015 году было введено 5 многоквартирных жилых домов, общей площадью 29 203 кв. м. Средняя площадь дома составляет 5 840 кв. м. Пик сдачи квартир в новостройках приходится на окончательные сроки строительства зданий. Это обоснованно недостаточной уверенностью потребителей в сроках строительства, связанных с экономической ситуацией в стране. Большее предпочтение отдается качественным постройкам, потребители не готовы на риски, связанные с жильем. Согласно оценкам Ульяновского центра научной экспертизы (XXX), при предполагаемом вводе многоквартирного жилья в 2016 году свыше 30 тысяч кв. метров, могут быть не проданы по окончании строительства – около 3000 кв. метров жилья, что составляет 10% от объемов строительства. По данным XXX застройка 4-х земельных участков, выделенных под жилое строительство в 2016 году, будет происходить точечно, то есть в Рисунок 12 Ввод жилья в Ульяновске Рисунок 11 Ввод жилой недвижимости г. Ульяновск

18 перспективе градостроительства нет конкурирующих с рассматриваемым проектом планов строительства полноценных многофункциональн6ых жилых комплексов, с собственной инфраструктурой и различными благами. Всё, что могут предложить конкурирующие строительные организации – это только квартира, в отличие от возводимого комплекса, предлагающего определенный стиль жизни, комфорт, качество и безопасность. Вторичный рынок Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны в части ценообразования. Почти во всех регионах России стоимость жилья на вторичном рынке превышает стоимость жилья на первичном рынке. Эта разница составляет не менее 10%. Поэтому ранее для определения стоимости контракта при покупке квартиры в новом доме можно ориентироваться на стоимость квартиры вторичного рынка минус 10%. Хотя в настоящее время разница между стоимостью контракта на первичном и вторичном рынке жилья в городе XXX уменьшается. При исследовании объема предложения на вторичном рынке жилья в городе Ульяновск рассматривалась база предложений XXX. Количество предложений квартир вторичного рынка в 1 квартале 2016 года сократилось на 16% по сравнению с 1 кварталом 2015 года, выросло на 5% по сравнению с 1 кварталом 2014 года. По площади квартир объем предложений в 1 квартале 2016 года сократился на 15,5 % по сравнению с 1 кварталом 2015 года. Средняя площадь предлагаемых квартир к продаже в 1 квартале 2016 года составляет 52,4 кв. м Рисунок 13 Объём предложения на вторичном рынке недвижимости

19 Средняя стоимость 1 кв. м однокомнатной квартиры составляет в 1 квартале 2016 года 56 212 рублей и выросла по сравнению с 1 кварталом 2015 года на 8,25%. На момент исследования стоимость кв.м. 2-комнатной квартиры остановилась на уровне 53 941 р./кв.м. По сравнению с аналогичным периодом 2015 г. стоимость возросла на 5,3%. На 1 квартал 2016 стоимость кв.м. 3-комнатной квартиры остановилась на уровне 49 444 р./кв.м. По сравнению с аналогичным периодом 2015 г. стоимость снизилась на 8,2%. Средняя стоимость 1 кв.м. на вторичном рынке жилья в г. Ульяновск имеет положительный тренд. На момент исследования средняя стоимость кв.м. в г. Ульяновск остановилась на уровне 53 199 р./кв.м. По сравнению с аналогичным периодом 2015 г. стоимость увеличилась на 1,5%. На 1 кв. 2016 средняя площадь квартир на вторичном рынке жилья в г. Ульяновск составила 52,4 кв.м. По сравнению с аналогичным периодом 2015г. площадь увеличилась на 1,9%. Средняя стоимость контракта на вторичном рынке составляет 2 819 547 рублей. Рисунок 14 Средневзвешенная стоимость 1.кв.м в 1-к, 2-к, 3-к квартире Рисунок 15 Средний метраж квартир

20 Экспертная оценка рынка жилой недвижимости г. Ульяновск По мнению экспертов, представляющих ульяновские агентства недвижимости, 66% рынка продаж жилой недвижимости составляет вторичное жилье, а 34% - новостройки. Большинство экспертов считает, что на первичном рынке жилой недвижимости г. Ульяновск наиболее востребованы 1-комнатные квартиры. Также достаточно высоким спросом пользуются 2-комнатные квартиры. 3-комнатные квартиры менее востребованы на первичном рынке г. Ульяновск. На вторичном рынке жилой недвижимости г. Ульяновск ситуация практически идентична первичному рынку. По мнению экспертов, наиболее востребованы 1-2-комнатные квартиры, менее востребованы 3комнатные квартиры. На первичном рынке основной объем продаж квартир в зависимости от стадии строительства объекта приходится на завершающий этап строительства и на этапе отделки. Потенциальными клиентами являются люди в возрасте от 30 до 45 лет, это характерно для первичного рынка жилой недвижимости. Также эксперты выделили группу потенциальных клиентов в возрасте 30-45 лет, приобретающие квартиры на вторичном рынке. Большее число сделок купли-продажи объектов жилой недвижимости осуществляется с привлечением ипотечного кредитования – порядка 70%.

21 Таблица 4 Параметры конкурирующих объектов Жилой комплекс Застройщик Кол-во кв., шт. Состав квартир, шт. Соотнош . кв., % Площадь квартир, кв.м. Стоимость , руб./кв.м. Общая Жилая Кухня XXX XXX 96 1-к 72 75% 30,62-48,12 14,36-18,26 9,55-13,56 50 000- 51 000 2-к 12 12,5% 58,12 19,15 13,4 50 000 3-к 12 12,5% 83,58 46 11,67 49 000 XXX XXX 96 1-к 32 33% 47,26-49,1 17,78-19,58 9,89-11,4 53 000 (большая скидка 43 000) 2-к 32 33% 59,21-69,05 32,05-38,56 8,96-11,47 3-к 16 17% 96,49-97,76 63,67 12,47 4-к 16 17% 107,7-109,9 62,93 14,06 XXX XXX 234 Студия 18 7% 20,5-20,7 14,9-15,3 - 60 000 1-к 126 53% 32,3-34,2 13,7-16,1 7,1-9,6 48 000- 54 500 2-к 45 20% 47,7-59,2 26,1-32,3 8,7-12,1 47 159 - 53 681 3-к 45 20% 65,4-74,7 35,8-44,5 7,9-10,3 46 000 XXX XXX 101 1-к 49 48% 40,4-46,4 16,1-19,5 11,7-14,8 47 000 2-к 32 31% 56-69,7 30,9-38,8 11,1-14 3-к 20 21% 74,5-82,2 45,3-50,5 13,9-15,3 XXX 122 1-к 55 45% 40,5-42,4 15,8-19,5 11,7-14,3 Всё продано 2-к 37 30% 57,1-62,7 31-34 11,3-13,1 3-к 30 25% 75,8-86,9 47-62 11,3-13,9 XXX 96 1-к 48 50% 38-40 14,-14,6 9,2-9,3 49 000 2-к 48 50% 57,5-59 31-33 9,2 48 000 Как можно видеть из таблицы выше, планируемые цены продаж (45 000) находятся на нижней границе ценового диапазона аналогичных объектов

22 Резюме анализа рынка  Население г. Ульяновск растет, темпы роста составляют +1% в год  Уровень зарплат в Ульяновске значительно превышает аналогичные показатели по Ульяновской области  На территории Ульяновска за предыдущие 6 лет было сделано 176,3 млрд. рублей инвестиций в основной капитал и ожидается еще 25 млрд. рублей  Уровень безработицы намного ниже среднего по стране и по области  Объемы застройки жилой недвижимости значительно отстают от средних показателей по ПФО Исходя из вышеприведенного резюме, в Ульяновске существует значительный платежеспособный спрос, инвестиции в рассматриваемый проект являются надежным и безопасным вложением.

23 Маркетинговый план Маркетинговые цели Компания ставит перед собой следующие маркетинговые цели: 1. Обеспечить задействование всех каналов продаж, доступных в г. Ульяновск 2. Реализация всей возводимой недвижимости в течение трех лет с начала проекта 3. Достижение преимущества за счет реализации недвижимости в нижней части ценового диапазона недвижимости в новостройках Целевая аудитория 58% от общего населения Ульяновска составляют городские жители, с учетом общего населения Ульяновска – 115,8 тыс. человек, следовательно, город обладает достаточно высокой плотностью населения. В 2015 году наблюдался большой скачок прироста населения +5871 человек к значению предыдущего года. Принимая во внимание так же наличие 63 аварийных дома площадью 19 451 кв.м. и населением 1 123 чел., можно ожидать высокий спрос на жилье в ближайшие 2 года. В 2016 году по области наблюдалось увеличение рождаемости на 0,5%, что связанно с существующей господдержкой молодым семьям. Увеличение рождаемости побуждает молодые семьи увеличивать своё жилье, в чём так же присутствует поддержка государства. Следовательно, среди возможных потребителей стоит рассматривать молодые семьи до 30 лет. Так же, среди основных потребителей новых квартир являются люди, стремящиеся улучшить свои жилищные условия. Например, семья владеет небольшой квартирой в историческом центре города, где традиционно их стоимость выше, но по истечению времени текущие жилищные условия перестают их устраивать: малая площадь квартир, увеличение количества членов семьи, транспортная загруженность, 1 По данным Федеральной службы государственной статистики (РОССТАТ) Рисунок 16 Число родившихся на 1000 населения за год

24 зашумленность. Для решения данной проблемы многие семьи продают существующие квартиры, а на вырученные средства приобретают квартиру с большим метражом, либо две квартиры в новом доме. Стоит учесть, что статистически аудитория этого сегмента с наибольшей вероятностью пользуется ипотечным кредитованием, Удачное расположение / Экология Для микроклимата и создания комфортной среды обитания принципиальное значение имеют площадь, покрытая растительностью, и площадь «запечатанных» территорий — территорий вне зданий, покрытых бетоном и асфальтом Площадь земель лесного фонда и земель иных категорий, на которых расположены леса – 4008,6 тыс. га в 2014, стабильное значение последних пяти лет, сопровождаемое ростом на 0,1% Продукт Исходя из потребностей выбранной целевой клиентуры, компания планирует построить жилую недвижимость эконом-класса, которая будет предлагаться рынку по цене 45 тысяч рублей за кв. метр. Рисунок 17 Выбросы загрязняющих атмосферу веществ, кг на м2 территории

Made with FlippingBook

RkJQdWJsaXNoZXIy MTc0MzY4Mg==